第22章 将售后服务做到售前来 (第1/2页)
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物业怪事儿：当你有急事儿要请假早点离开单位的时候肯定有人来找你、直到把你拖到下班以后才完事，但他的事情并不是非得今天办才行；当你没有事儿准备在单位坚守一天的时候，鬼都不见一个。世上的不如意事情十有八九、顺心就好！
月的一天许文强接到刘娜的通知：要求组织中层干部加上从事物业行业（客服、工程维修、保安、保洁、绿化等相关行业）多年的员工，下午一点到一期大会议室里开会。会议的议题是——打造一个完善的住宅环境、让购房者住的舒服（硬件部分），原来开发公司准备要开发北方豪庭三期工程了。前不久开发商参加了一次在南方同行业举办的行业会议，见识到差距有多大、又请教了一些所谓的专家后吸取经验教训，决定将原本就要全程参与楼宇开发建设的物业公司也纳入开发团队里来，而不是现在的打酱油！擦屁股！
会议室里吵吵喳喳的、售楼处、一期物业、二期物业都来了，众人都在和别的部门熟悉的朋友打招呼、聊天。刘娜领着两个文员进来了、其中一个抱着一个笔记本电脑准备做记录，另一个文员收集了大家的签到表后、又给大家发放了一份印有“题目”的
纸张、请大家仔细阅读上面的提问，大家一边看这张“考卷”一边交头接耳小声议论着。
许文强仔细阅读这张“卷子”上面的“考题”、一边感慨这开发商得多精明啊！只见“考卷”上面的第一道“考题”是：
、如何吸引潜在购房者？
、新建住宅区户型设计有什么合理化建议？
、对于建筑的各项配套设施设备有哪些合理化建议？
、对于配套的底商有什么建议。
大家都在交头接耳低声议论着“考卷”上的“考题”，不清楚为什么要让咱们这些工人来参加这次会议？经理主管级的员工想起了培训时曾经学到过得国外和南方的几大行物业公司的标准流程、并不觉得意外，早就该把售后服务（物业管理）做到售前（立项前）了。南方的同行业者们接受新鲜事物能力比北方要强的多，目前滨江市还没有哪家开发公司重视物业公司到这种程度，就连比较有名的御宝物业也不过是营销的一个手段而已！
直到刘娜用板擦敲响了白板会议室内才总于安静了，大家都在等待领导的到来。
云总进来了大家起立鼓掌，云总笑着让大家坐下。待大家都坐好安静下来后，云总说道：“今天出席会议的同事们哪！主管级别以上的我都认识、这些老师傅和老大姐我还认不全；由于时间关系哪我就不一一认识了，以后有机会慢慢认识！今天召集大家来开会哪就一个目的——把咱们即将建设的三期项目打造成为滨江市乃至整个东北地区最好的楼盘！（大家鼓掌）前几天我和咱们老板一起去深?圳市参观学习了一周、深有感触啊！不比不知道我们比南方的同行要差好多；经过一周的学习老板和我都深深感受的差距之大！我们公司要奋起直追了！争取学习国外和南方同行业者的先进理念，争取做滨江市乃至边疆省开发行业的领头牛！进而成为整个东北的领头牛！”
云月总经理喝了一口水后接着说道：“至于从哪个方面追赶？我给大家都发了一张“考卷”大家可以按照这张纸上面的题目一项一项的思考、大家集思广益；至于有老师傅和老大姐不理解为什么请你们来参加会议？是这样的、我冬天的时候回到大堂的时候发现大门铜把手上缠着一圈红绒布，我手握着把手的时候手就不会冷，这个小小的举动就可以体会出保洁大姐的用心度，张萍大姐来了吗？哦来了啊！怎么还坐在最后一排了？到我这边坐、给我们大家讲讲你是怎么想起来给铜把手加红绒布的？”
张萍大姐红着脸在众人的掌声里挪到了云总旁边、刘娜让出来的椅子前边；张萍大姐先是向云月鞠了一躬，又向与会的同事鞠了一躬在大家的掌声中涨红了脸；过了一会儿才在云总的鼓励下鼓起勇气说道：“我和我老伴每天都要去出早市和夜市，天很冷、我们带手套推车、车把手也凉，我就把我家的旧床单拆下来、用布把车把手给包住，这样就感觉不到凉了；我看着大堂铜门把手光秃秃的、摸上去冰凉冰凉的、好多业主都不愿用手去拉铜门把手、用脚勾着把手看门、还骂物业不给缠护套，我就从家里找来了一些旧的红绒布过来、依着把手的一圈长度和上下长度将红绒布给裁好了，用红线给缝上这样就不凉了，业主也很好高兴夸咱们考虑的周到……。”
在张大姐断断续续的讲述中、大家知道自己的工作差在哪里了，忽略了身边的一些小事、而这些小事恰恰是业主们最常接触到的、当这些小事汇到一起就形成了一个巨大的认知浪潮、将我们自以为傲工作成绩给冲淡了、甚至冲没有了。
会后大家把“考卷”拿回分公司各自讨论不已。
魏经理因为家中突发状况、就让许文强带领各位部长和员工们总结以往的经验教训，归纳出一些合理化建议给开发商；并且嘱咐道一定不能被一期项目给比下去。考虑到物业公司更加注重实用性和业主的视觉性及使用习惯，许文强着重考虑到从业主入住后的实际使用方便的角度来给出合理化建议。
许文强可是带着各位部长和有丰富经验的老员工开了数次会议，终于在限定时间内将建议书整理完毕上交给魏经理，魏经理看过以后有补充了几点建议就让许文强以二期项目物业公司的名义上报给刘娜。
刘娜看过这份《建议书》后觉得实用性很强、虽然不敢说是最好的！但如果在设计阶段设计部门能够吸收了《建议书》里提出的合理化建议，那么这个项目不敢说是最具有档次、配套设施最全、装修最豪奢住宅区，将成为最适合居住的住宅区！
想到此处、刘娜将这份建议书放在云总的老板台上文件中的最上面。云总来到办公室习惯性的查看网页上的新闻动态和《边疆省日报》、《滨江市日报》；当云总拿起一份《日报》的时候目光留意到有一份新上交的建议书——《关于（北方豪庭三期项目）楼宇设计细节的一些建议》这吸引了云总的注意力。
《关于（北方豪庭三期项目）楼宇设计细节的一些建议》
二期项目部
一、北方豪庭三期项目潜在购房者定位
本小区三期项目地理位置位于市区中心、临近油坊区中心商圈、省中心医院，附近又有对口中学——风华中学；购房者多以本地居民及为孩子择校的家长为主；应建设公寓式小户型占到
%以上比例，这样的小户型单价高、但总体价格还能够承受；当孩子毕业后还可以将房子卖掉、由于房子的升值，孩子上学的学费和学杂费的都给报销了，既完成孩子的学业又可以多赚钱、一举两得；可以考虑将公寓精装修后再出售这样售价能再提高一些，购房者本身购房就是为了给孩子落户口好上学用，并不特别注重房间的装修效果是否合服心思、是否实用，精装修房省去购房者装修的麻烦、售价高一点也可以接受。
二、楼宇、户型设计建议
、点式楼宇或三菱标识形状的楼宇要比板式楼宇更合适公寓式小户型，更加节省公共空间，能够分隔更多的房间出来。
、使用面积在
㎡左右的一室公寓式房间为主要户型，约占本小区房间的
%强，使用面积在
—
㎡小二居室为相应辅助。
点式结构或者三棱结构楼宇、更加能够照顾到各个房间的日照、基本上没有特别北向的房间，个别房间也能够在不同季节的不同时间里受到阳光。每栋楼宇每层设计能够达到
~
户甚至更多达到
户、每栋楼宇
层，就需要增加电梯数量至少要
/
台电梯/楼。
、商、住分离
底商和住宅最好能够分开、在住宅区外建设独立商业用房；用栅栏将两个区域分隔开，这样不但能够在楼宇群落中展现出层次感、高间距、最大保持住宅区的私密度和开发商的胸怀；另外在供电、消防、排烟、排水等方面与住宅区分开，保持各自的独立性；但缺点同样明显就是土地利用率不高、但可以增加小户型的数量和房价将损失弥补回来。
如果不能，则注重底商的特殊性，独立设置供供电、消防、监控、排烟、排水等装置、与楼上住宅区区分开；另外就是在底商的临园区一侧后门处加设围栏、将底商后门之间消防通道与园区分隔开来（商服必须要有后门——消防逃生门、一旦发生火灾可以快速疏散人员。）。
三．底商设计细节
、独立出户下水横杠立杠、与楼上住宅分隔开（商服多餐饮行业、油腻较大经常堵塞单元出户横杠、造成底层居民家返脏水！）。
、单独设计排风通道，与楼上住宅分隔开；住宅为民用烟道、不适合餐饮大功率排烟。
、商铺进户门：多为地弹簧门、滨江市冬季土层上冻起鼓，避免此类情况发生，严格要求施工单位按照施工要求回填河沙，禁止使用回填土回填；再测量地弹簧门口高度前，在进户门口处砌一行砖（与墙体同宽）起个门槛，可将门底边离地抬高
公分，然后在门槛上方测量地弹簧门口高度，有了这样的高度差就可以保证冬季地弹簧门不会因为门外踏板受冻涨起鼓、影响地弹簧门的开启；
另外进户大堂及单元铜门需要注意以下几点：铜门框和门扇的内衬一定要加厚、多加一个合页会（加在门扇的上方）更好、避免因为门扇过重造成门扇下沉；又可以避免开关门时剐蹭铜门底边。还有铜门的圆筒型把手里侧、用于固定两端装饰铜帽的螺旋杆的长度一定要长一点、长
~
公分就行（现有的螺纹杆两头用于固定两端装饰铜帽的螺旋杆的长度，各只有半公分只能拧
~
圈，如果有一头多拧几圈、另一头就不没有螺纹杆固定铜帽了。）。
、可以给底商设计成挑高设计、购买一层实得两层；由业主自己分隔室内空间用以增加使用面积，但不能在天台加盖阳光棚。
四、住宅区各部分设计细节
、庭院—购买本小区的购房者多为城市居民，对绿化面积特别重视；尽可能利用有限空间多植树种草，形成立体绿植墙体；由于地理位置的原因，庭院内多种植常绿的针叶类树木。
、绿植—不种植果树和带尖刺的小棵树木，避免无良业主攀爬树木及伤到摘果子的人；也不种植开花的树木、避免引来蜜蜂蜇到业主引起纠纷。
、向体彩中心申请健身器材、购买儿童乐园等大型室外玩具城堡…但在安装室外城堡时要求加固安装、避免风大刮翻城堡伤人。
、楼区庭院内禁止一切车辆进入（特殊车辆除外），但楼区通道要设置减速带、限速标识牌和反光镜及警示标语牌、有备无患。
五、楼宇外立面
、阳台：全部房间都有暖阳台设计、北面房间也不例外，不设计露天阳台。
阳台的造型以四方形为宜，避免不规则形状（弧形、梯形、三角形、六边形等）造价高、可利用空间小等不利因素；
阳台以三面塑窗、两面塑窗一面墙体、两面墙体正面塑窗均可，避免在塑窗结合部位加设立柱造型，立柱面积小，不易做好保温措施，室内对应墙体处易透寒长毛；
阳台设计避免南方设计的弧形飘窗（顶层阁楼尤其忌讳猫耳朵造型的小窗户）造型，飘窗顶棚外面、底板外面狭小，不易做好保温措施；
阳台窗内外两侧不设置装饰性护栏，护栏工艺多粗糙，且固定在阳台墙面不结实、易引起渗水、返潮透寒现象；
室内与暖阳台连接处不设计突出墙垛造型，可以增加房间的使用性、突出墙垛造型太影响房间设计。
