第7章 验收内幕 (第1/2页)
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第七章验收内幕
经过拓展训练后员工们更加熟悉了，没有了隔阂培训进展得很顺利。首先由魏经理为大家讲解国院颁发的《物业管理条例》和地方的各项相关规定如：《边疆省物业管理条例》、《边疆省供热管理条例》、《边疆省供电管理条例》等等。
接着由刘娜讲解《滨江市物业收费的若干办法》和业主进户流程等事项。
下午由维修部长王长胜讲解楼宇竣工验收和交接验收的双方主体和区别，及滨江市物业验收的行规和物业验收的注意事项等待。
通过培训许文强第一次知道原来物业公司的保安叫做秩序维护员是有道理的。《物业管理条例》里明确规定物业公司有“协助”维护相关区域内秩序的义务，而不是治安管理；但是“协助”那个部门来维持秩序条例里没说；许文强只好意会为“协助”公安机关。
许文强知道了业主进户，物业公司可以预不超过
个月的物业管理费，不超过
个月就是收一年（
个月）的物业费是允许的。也知道了原来国院颁发的《物业管理条例》和边疆省的《边疆省供电管理条例》在有些地方的规定向抵触，而边疆省供电公司仗着自己是国企垄断行业，不理会国院颁发的《物业管理条例》，物业公司对此毫无办法。
许文强知道了本部门的各项工作表格居然有这么多，前台有《业主报修、投诉登记表》、《每日工作汇总表》、《钥匙及门禁卡等物品领用登记表》、《物品寄存领取登记表》等七八份表格；管理员还有《每日公区巡检记录表》、《空置房巡检记录表》、《装修房检查表》、《每周、每月工作汇总表》、《爬楼图》等十几份表格要填写；维修部的表格就更多了，由于设备设施较多每种设备设施都要填写表格，足足有三十几份表格要填写；秩序部（保安部）表格也不少秩序维护、消防管理再加上巡更打点记录大约有十几份表格；环境部的表格也有很多，基本上分为保洁和绿化水系两大块十几份表格。
相关的体系就更加完善了，每个部门、每个环节都有相对应的流程文件及表格支撑；再加上十几种突发事件的应急预案，许文强的脑袋一天都浑蹡蹡的，跟李丽一起走的时候还没缓过来。见许文强心不在焉，李丽奇怪地问道：“怎么了？被批评了？”
“没有。我才知道要填写那么多的表格，一时间反应不过来。原来以为管理员工作挺简单的，没想到这么多的规章制度要遵守。”
李丽笑道：“你走进误区了，其实不用每个人都要填写这么多表格的，每个部门每个岗位都有他们自己的表格，每个人只填写自己那份表格就好了。如果你是各部门主管级别的你就要检查本部门的表格是否填写完整，有没有缺失项；如果你是经理那就更简单了，抓住各部门主管干活就行了，专业的事情由专业人士干嘛！只有把握流程、节点和考核标准就行啦！”
许文强奇道：“哇！没想到你这么聪明啊？”
李丽：“怎么？你觉得我很笨吗？”
“我听说女人胸大无脑嘛！诶呀！疼啊！”许文强揉着胳膊。
李丽托了托硕大的双峰、昂首挺胸走在前面，许文强跟在后面扮跟班。
月中旬，物业公司开始进驻二期项目了。二期项目是由八栋
层板式住宅楼组成的纯住宅小区，每栋楼
个单元一共
个单元、一共
户。由于物业办公室还在装修中，魏经理带着许文强一干人等借用一期项目一间大的空置商服临时办公。
入驻期间开发公司多次组织工程部、监理公司、各个施工单位和物业公司一同开会，经过多次争吵终于制定出一张《甘特图》。《甘特图》是一份表格，竖向记录着竣工验收和交接验收所涉及到的事项；相对应的横向表格记录着时间节点和双方负责人的名字。图表上的各个单位对应着时间节点进行着各自的工作。
终于到了楼宇交接验收的时间了。
首先进行的是各类图纸记录和各项设备设施的出厂合格证明、使用说明书及质保单的交接。开发公司为了节省时间和人力就安排开发工程部、乙方施工单位和物业公司三方一起验收。
首先是开发公司工程部和乙方施工单位开始竣工验收，填写《竣工验收单》；紧接着就是开发工程部和物业公司交接验收，填写《交接验收单》；三方各自在表格上签字后，施工单位直接将各类图纸记录转交给物业公司，图纸、表格、记录交接完毕。
由于维修部只有部长王长胜和一位班长，其他工人还未开始招聘。所以魏经理安排客服部全体员工帮着将各类资料归纳整理、装订到各自对应的档案盒里，同时记录出缺失的图纸和记录；待下次开会时再和开发公司、施工单位交涉。
接着是楼宇和各项设备设施的交接验收，照例三方一同验收。
三方一共分为七个验收小组，分别对每个单元进行进户验收。开发公司工程师负责验收和指出存在的缺陷例如：门窗安装不正、有划痕损伤、塑窗体磕碰划痕，玻璃碎裂、压条胶条损坏缺失、执手和合页缺失等问题；管理员负责在本子上记录，然后归纳整理出相应的表格返还工程部，工程部责令各施工单位按记录维修更换。几天之后，再次验收，重点是之前查出有问题的部分。
维修部长王长胜执意要对下水管线做通球通水试验，以验证下水管线有没有堵塞和市政管网是否联通。开发工程部本身不愿意找麻烦，乙方施工单位更是不接受；但在物业公司强烈要求下不情愿的做了通球通水试验。
楼宇的下水管线是由楼宇内单侧下水立杠、分户横杠、单侧出户横杠、出户总杠、下水井和化粪池构成的。王长胜一共用了八个红色拳头大的胶皮球做试验、每个胶皮球上都有编号从
到
不等。
试验的方法是在单侧立杠最上方的检查口处，将编有号码的红球丢进下水立杠里，然后用大量的水冲刷、模拟业主使用下水管道。如果在相对应的出户井里发现红球则证明下水管线通畅未堵。反之则有堵塞的现象。
意外终于发生了，在
号楼
单元
门这侧的出户井里只见水流出来却没见到红球出来；施工单位的技术人员下到出户井里查看原因，通过用手电光照射发现直径
多毫米的横杠里有异物堵住红球出不来。异物距离管口能有一米多的距离，技术员用一根将前面弯成了一个钩子的钢筋伸进横杠里将异物掏出，原来是小半块砖头。横杠里怎么会有砖头？大家分析是乙方工人清理出户井内杂物时偷懒或者跟包工头有矛盾，故意将半块砖头塞进横杠里以示报复。
